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      西安商品房小區人防車位使用現狀系列調查:地下車位是否都是開發商的?

      作者: 龍巖網 發布時間: 2022年07月20日 20:58:23

        一邊是空蕩蕩的車庫和被鎖的車位,一邊是限制或禁止臨停導致的區域交通擁堵。關于停車問題,不少業主都心有疑惑。近日,華商報記者就業主最關心的幾個問題從相關職能部門、律師、業內專業人士等多個層面進行了解。

        1.地下車位是否都是開發商的?

        不少人認為,商品房小區是開發商花錢拿地建的,所以地下車位是開發商的。多位律師認為,在房子沒有銷售時這樣說也許沒錯,但對外銷售后隨著物權的轉移,情況就變化了。

        北京市中聞律師事務所合伙人律師任晨光認為,小區內的車位大致可以分為三類:

        第一,業主專有車位。即所謂的產權車位,這種車位在開發時就明確規劃為停車位,和業主買的房屋一樣分攤了一定的土地使用權份額,并辦理了銷售許可證,最初的所有權清楚明白屬于開發商。業主出資購買時和開發商簽訂的合同,是與購買商品房一樣的制式合同,和買房一樣也可辦理網簽,并可以拿到不動產權證書。

        第二,業主共有車位。包括了業主俗稱的“公攤車位”,即其建筑面積已被業主分攤。這些車位不分攤土地使用權份額,因為其所占的土地使用權是全體業主共有的。它們可能是按規劃建設的,也可能是后來加建的。所以開發商不應把它再銷售給特定業主,而應交給全體業主使用。但關于這種車位,開發商不主動公布的話,業主容易混淆或難以知曉。

        第三,人防車位。人防工程有兩種形式,一種是單獨建設的,屬國防資產,產權屬國有;另一種是結合地面建筑修建的防空地下室,小區內建設的人防工程就屬此類。關于其所有權,國家層面的法律未明確規定,一般認為其屬于國防資產,所有權歸國家。但也有觀點認為,小區內的人防工程就是房屋基礎,其所有權應該屬于全體業主。有一些地方認可其所有權屬建設單位,甚至可以給開發商辦產權證。在所有權歸屬不清晰的情況下,使用權就顯得更為重要?!度嗣穹揽辗ā返谖鍡l中規定:“人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有?!钡_發商和業主對“投資者”的理解也不相同,開發商認為投資者就是指建設單位,包括西安一些職能部門也這樣理解;業主則認為,隨著物權的轉移,最終投資者應該是全體業主。目前常見情況是,開發商通過前期物業實際管理著人防工程,職能部門一般認定開發商是人防工程的使用人。因為人防車位不能辦產權證,開發商便以轉讓使用權或租賃使用權的形式來獲取收益。

        最后,還有機械車位。機械車位本身和電梯一樣屬于特種設備,要根據其所占的土地使用權歸屬情況,來確定它屬于上面哪一類。開發商和業主簽訂的合同,一般也都是使用權轉讓協議,而且關于這種車位使用權的約定,有的僅限于機械車位本身,不涉及場地。部分機械車位也是建設在人防工程區域內。

        此外,還有一些車位因各種原因辦不了產權證,也被開發商以轉讓使用權或出租的形式給業主使用以獲取收益,具體情況比較復雜。有的可能是受整個建設項目的影響辦不了證;有的可能是開發商在規劃之外建設的;另外也不排除業主共有車位被開發商二次出售出租以獲取收益。

        既然具體情況這么多,開發商是否還有權只售不租、禁止臨停?任晨光律師認為,只售不租,禁止業主臨停的情況普遍出現,說明立法沒跟上。有些省市就明確立法規定,不允許只售不租、禁止業主臨停,人防車位只能短期出租。

        2.沒取得產權能否轉讓使用權?

        南京行政法學會常務理事、物業法治研究中心常務副主任、煒衡(南京)律師事務所合伙人律師蔡全義認為:人防工程屬于國防工程,收益主要應用于人防工程維修。使用權轉讓這種長期出租實際上是變相出售,違反法律規定,會帶來兩個問題,一是人防維修得不到保障,費用被開發商拿走;二是違規出售,隨時可能被政策叫停,購買業主的權益得不到保障。隨著人防工程使用年限的增加,越來越多的地方注意到了這個問題,估計很快也會有相應的措施。江蘇已規定,人防出租不得超過三年。無錫規定,人防收益要設置專門賬戶,收益不得用于他用。

        蔡全義律師說,陜西和西安對于人防工程用作停車位也有相應規定。比如《西安市機動車停車條例》第二十一條規定:人民防空工程平時用作停車位的,應當依法辦理相關手續,按照設計在實地標注,并優先向業主出租,不得出售、附贈?!蛾兾魇∥飿I服務管理條例》第八十三條規定:物業服務區域內依法配建的人民防空工程,應當按照設計文件在實地標注。物業服務區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應當優先向業主出租,不得出售、附贈。第一百零九條規定:違反本條例第八十三條第二款規定,將停車位出售、附贈的,由縣級以上人民防空主管部門責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款。

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