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      大年初五 迎財神,產業地產如何順應趨勢去賺錢?

      作者: 龍巖網 發布時間: 2022年02月07日 22:58:30

      這是產城觀察網公眾號的第1343篇原創內容

      ▼▼▼

      產業地產的發展大致可以分為三個階段,每個階段其所對應的主流賺錢模式不同,未來隨著核心城市政策與監管的持續收緊,將是一個傳統模式加速退出,新模式逐步發展的新舊交替時期。在新舊模式交替期間,早期的賺錢模式依舊在三四梯隊城市成立,而新興的賺錢模式則將在一二梯隊城市萌芽。

      1、產業地產發展第一個時代 - 啟蒙與暴利階段

      在啟蒙與暴利階段,產業地產政策機制不完善,漏洞與趨勢性機會非常多,故產業地產在那時被認為有800%的利潤。在此階段,產業地產主要賺錢還是謀求政府或主動或非良性的讓利,簡單的說在此階段產業地產商的能力其實并不重要,關鍵是與政府的勾兌能力與分享城市發展的大趨勢紅利。

      比較典型的包括以下幾種賺錢模式:

      1.以卓爾、毅德為代表的商貿物流城模式

      商貿物流城模式其實質為以“商貿物流城”為概念,實質為工業用地上建設商鋪進行散售,其特點為土地獲取往往非常便宜,一期往往賣的非常不錯,而二期、三期往往銷售困難。究其根本,第一,模式本身就存在法律問題,原則上來說,工業用地建設商鋪只可批發而不能進行零售;第二,早期的商貿物流城還是區域經銷商進行購買,還算是良性的,后期隨著商貿物流城模式的下沉往往面對的是區域投資客,經銷商在區域其實沒有需求,買下來租不出去,是二期三期銷售困難的根本原因。另外,這類企業往往本金不大,開發體量卻不小,小馬拉大車,“10個鍋3個蓋”的問題常有,也是最終導致此類模式覆滅的原因。

      2.以地方國資為代表的土地轉性模式

      土地轉型模式是基于早期監管不完善與地方國資對于區域的控制能力,對片區進行大批重新規劃與土地轉性,某企業曾在單個項目由于土地轉型獲得超60個億的利潤。如今隨著規劃與國土資源的監管愈發完善,土地轉性派在新建項目中逐步消聲覓跡,而在存量舊改項目中,其實還能看到當年土地轉性派的身影。

      3.以民企企業為代表的產業勾地模式

      產業勾地模式往往基于一些大品牌與大IP,類似華夏幸福(600340)的產業新城、綠地的超高層、啟迪協信的啟迪科技城、華僑城的古鎮開發等。邏輯上在于地產利潤覆蓋產業板塊成本,從基本邏輯上來說是成立的,但政企在項目落地過程中雙方都有很大的違約沖動。企業往往賣了可售部分,產業部分的資源引入無法兌現當年拿地承諾;而政府方面,項目真的運營好了,后期土地又不愿意低價給到原開發企業,類似的案例包括浙江部分地區、成都部分地區等都客觀存在。真正對產業勾地模式實現致命一擊的是房地產市場整體的下行,三四線勾到了賣不掉,一二線賣得掉的地方勾不到、不讓勾,并隨著現在社會媒體輿論等對于“勾地”并不懷好意,產業勾地開始逐步淡出視野。但根據我們的監測,產業勾地雖然不比14年15年,但在土地市場中依舊是重要的拿地方式,根據2021年全年數據東莞、武漢、長沙、合肥住宅土地中勾地占比達15%。

      大年初五 迎財神,產業地產如何順應趨勢去賺錢?

      4.以國資產業地產企業為代表的順風車模式

      順風車模式其實質為享受城市發展的紅利與搭城市發展的順風車,以某產業地產企業為例,早期在核心城市拿項目60w方,分12期進行逐步開發,自身在招商方面資源導入能力并不重要,而隨著城市的發展60萬方的項目在后期的租售回報率非常高,進而構建自身的商業模式閉環。筆者理解此類模式重點在于對區域城市的判斷與政府的勾兌談判能力,在早期要承受一定的現金流壓力,而中后期的投資回報則非??捎^,也算是早期產業地產中真正可持續的賺錢模式。

      2、產業地產發展第二個時代 – 分化與發展階段

      在分化與發展階段,產業地產的賺錢模式從早期的謀求政府收益開始轉向 – 即企業從單純的謀求政府端收益開始找到了更多的買單方,從資本、到產業鏈衍生、再到強化自身管控,賺錢的邏輯也出現了分離。

      從大類上來說,筆者將企業分為三類 – 即向上賺錢的產業園區運營商,與向下做生意的產業地產商,以及向鏈條賺錢的創新園區運營商。從政策上來看,上海早已把產業園區運營商與產業地產商做了分離– 即園區平臺公司與產業地產商,在土地價格、銷售比例等多個方面做出了政策區別。

      大年初五 迎財神,產業地產如何順應趨勢去賺錢?

      1.向上賺錢的園區運營商模式

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