單套1000萬元左右的房子，開發商要賠給購房者322萬元。

這是怎么一回事?

信榮團隊首席律師張茂榮前幾天發了一個案例，張洪成等23人購買了深圳金地塞拉維花園(推廣名為金地·鷺湖1號)的別墅，在樣板房、宣傳資料中，均顯示涉案房產包含有地下負一層和地下夾層(地下車庫，下同)。

但在《深圳市房地產買賣合同(預售)》中，約定的房屋交付標準只有地上三層，不含地下負一層和地下夾層。在戶型圖中，也每頁標注有“裝修效果示意參考”，宣傳圖冊最后一頁提示“設計師創意空間示意，不作為交付標準”，樣板房通道兩側有設置提示牌，提示樣板房非交付標準。

在預售合同之外，開發商同時讓購房者與其指定第三方施工改造公司簽署了施工改造合同，在房屋交付后就地下層進行隔墻施工，購房者為委托人，施工改造公司為受托人。

上述買賣合同及施工改造合同簽訂后，張洪成等23人支付完畢了全部購房款，2017年3月31日，開發商交付房屋，交房時房屋含有地下負一層和地下夾層。

讓購房者和開發商料想不到的是，交房約兩個月后，深圳市龍華區規劃土地監察局認定地下層為違法建筑，先后兩次向開發商發出《限期拆除通知書》，要求其拆除地下車庫違法搭建圍墻(隔離墻)，后被強制拆除。

由于地下車庫被拆除，導致已交付的別墅地下負一層和地下夾層功能缺失，每一棟別墅沒有獨立樓梯直接上樓，只能使用公共樓梯，已安裝的水電設備也因此無法正常使用。

居住功能受損，購房者隨即起訴開發商，要求交付地下負一層和地下夾層或賠償面積及功能損失賠償金。

張洪成等23人認為，開發商樣板房和宣傳資料明確載明涉案別墅包含地下負一層和地下夾層，已構成對購房者的承諾，負有繼續履行合同予以交付并支付延期交房違約金的義務，如確已無法交付，應對因此減少的房屋面積及使用功能損失予以賠償。

隨后就是開發商與購房者的拉鋸戰，開發商認為，合同中約定的標的物不包括地下負一層和地下夾層，不屬于交付對象，無違約行為，不予賠償;購房者自行違規搭建，與己無關：地下隔墻是購房者在認購后自行委托第三方修砌的，被強制拆除，損失應由其自行承擔。

但法院可不這么認為。二審判決認為，涉案房產為別墅，地下負一層及夾層屬于合同約定內容，開發商有交付義務，構成合同違約，開發商要按房款30%賠償購房者，也就是套均322萬元!

據裁判文書顯示，這一判決為終審判決，不過開發商方面向鎂編表示，本案目前還在申訴階段，尚未有最終定論。

事實上，通過“違規搭建”來達到“贈送面積”目的的樓盤屢見不鮮，但不是每一位購房者都像張洪成他們那般幸運。

據《南方都市報》和《今日一線》，2018年末，位于深圳坪山的龍光玖云著項目500多戶剛剛入伙沒多久的購房者，突然收到一封來自轄區規劃土地監察部門發來的告知信，當中寫到他們的公寓新房內，存在違建行為，必須在限期內拆除違建部分，否則將受到處罰，甚至還會影響征信。

這個小區所出售的公寓樓盤，共有35平方米和56平方米兩類戶型，層高都在4.5米。當初這個樓盤的賣點之一，就是可以在樓層中間搭板，將一層變成兩層，形成復式戶型。

一名購房者稱，盡管這些工程都是每位購房者私自完成的，但開發商在推銷時，還做了搭板后的復式樣板房，讓大家可以效仿改建?？蓻]想到，施工隊剛剛入場，轄區的規劃土地監察部門就上門來，要求停工。

現場巡查的執法人員表示，在這個小區中，四棟樓有三棟為寫字樓，一棟為公寓。在銷售時，開發商就做了隔層樣板房，以此誤導不少消費者。而開發商這么做，是想通過搭層擴寬使用面積，龍巖花生，讓房屋更具購買價值。但如果業主效仿，就改變了建筑規劃，屬違法行為。

現場執法人員當時表示，“賣的時候樣板房是給你隔了的，開發商給你隔了，可能是有一種誤導這些購房者，我們現在調查的情況來看，就是小業主是自己在弄的。”

張茂榮律師也提到，曾經轟動一時的深圳筆架山公館，法院認為合同約定面積與竣工測繪報告所載一致，合同附件明確約定了樣板房不作為交樓標準，應依據合同附圖和政府部門竣工測量驗收為準。而該條款并非無效條款，因此，樣板房并不能作為涉案房產的交樓標準，涉案房產的交樓標準應以《房地產買賣合同》約定為準判決。